Usucapião extrajudicial: como funciona o procedimento em cartório

Regularizar um imóvel por usucapião nem sempre exige passar por um processo judicial. Desde que a Lei nº 13.105/2015 incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos, tornou-se possível, em determinadas condições, reconhecer a usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, por meio do chamado procedimento extrajudicial.

O que é a usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo, conduzido no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde está localizado o bem, por meio do qual é possível obter o reconhecimento da usucapião sem a necessidade de ajuizar uma ação judicial. O procedimento é regulado pelo art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 e detalhado pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Quem pode requerer a usucapião extrajudicial

Pode requerer o procedimento quem preenche os requisitos de uma das modalidades de usucapião previstas na legislação (como a usucapião extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural, entre outras), desde que consiga reunir a documentação exigida e que não haja impugnação capaz de inviabilizar o reconhecimento pela via administrativa.

O papel do advogado no procedimento

Diferente de alguns procedimentos puramente cartorários, a usucapião extrajudicial exige a assistência de advogado (ou defensor público), que subscreve o requerimento inicial dirigido ao oficial de registro de imóveis, instruído com a documentação que comprova a posse e os demais requisitos da modalidade de usucapião pretendida.

Documentos centrais exigidos no procedimento

Entre os documentos que costumam ser exigidos estão a ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse e suas características; a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado e pelos titulares de direitos reais sobre os imóveis confinantes; certidões negativas de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel; e demais documentos que comprovem o tempo e as características da posse alegada.

Como funciona a notificação dos confinantes e de eventuais interessados

Após a autuação do pedido, o oficial de registro notifica os titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, para que manifestem eventual concordância ou impugnação no prazo legal. Também são notificados, por edital, eventuais interessados incertos ou desconhecidos.

O que acontece quando há impugnação

Se qualquer um dos notificados discordar do pedido dentro do prazo estabelecido, o oficial de registro remete os autos ao juízo competente, que decidirá sobre o impasse (inclusive podendo determinar a conversão em processo judicial de usucapião). Esse é um dos pontos centrais de atenção na usucapião extrajudicial: a via administrativa só avança sem entraves quando não há impugnação consistente.

Participação do Ministério Público

Quando há interessados incapazes ou outras situações que exijam a intervenção do Ministério Público, o órgão é chamado a se manifestar no procedimento, conforme as hipóteses previstas na legislação e nas normas do próprio Provimento CNJ nº 65/2017.

O desfecho do procedimento quando não há impugnação

Não havendo impugnação, e estando a documentação em ordem, o oficial de registro de imóveis procede ao registro da usucapião, com a abertura de nova matrícula em nome do requerente ou com a devida averbação, conforme as características específicas de cada caso.

Por que a usucapião extrajudicial pode ser mais rápida, mas não é garantida

Em geral, a via extrajudicial tende a ser mais célere do que a judicial justamente por dispensar a tramitação de um processo em juízo, mas essa celeridade depende diretamente da ausência de impugnação e da completude da documentação apresentada desde o início. Quando há discordância relevante ou documentação incompleta, o procedimento pode se arrastar ou acabar sendo remetido ao juízo de qualquer forma.

Por que a escolha do cartório competente é um ponto de atenção

O procedimento deve ser instaurado no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde está localizado o imóvel, o que, em municípios com mais de uma circunscrição de registro, exige a identificação correta desse cartório antes de protocolar o requerimento. Protocolar o pedido no cartório errado tende a gerar apenas retrabalho e atraso na condução do procedimento.

O papel do oficial de registro durante toda a tramitação

Diferente de um processo judicial, em que o juiz conduz o andamento, na usucapião extrajudicial é o oficial de registro de imóveis quem analisa a documentação, promove as notificações necessárias, avalia eventuais impugnações preliminares e, ao final, decide se estão preenchidos os requisitos para o registro. Essa centralidade do oficial de registro é uma das características mais particulares desse procedimento.

Por que acompanhar de perto cada etapa do procedimento é recomendável

Mesmo contando com o advogado responsável pelo requerimento, vale acompanhar de perto o andamento de cada etapa junto ao cartório, já que exigências pontuais (documentos complementares, esclarecimentos sobre a planta, entre outros) podem surgir ao longo do processo e, quando respondidas rapidamente, ajudam a evitar atrasos desnecessários na conclusão do pedido.

Por que o custo total do procedimento merece ser estimado desde o início

Antes de iniciar o procedimento, vale reunir estimativas de custo de cada etapa (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões, emolumentos de registro), já que a soma desses valores pode representar um investimento relevante, dependendo da complexidade do caso e da região onde está localizado o imóvel.

O que considerar quando o imóvel está situado em mais de uma circunscrição registral

Em situações mais raras, quando o imóvel se estende por mais de uma circunscrição de registro (comum em áreas de divisa entre municípios ou bairros), a condução do procedimento pode exigir coordenação entre os diferentes cartórios envolvidos, o que tende a tornar o processo um pouco mais complexo do que em casos com circunscrição única e bem definida.