Contrato compra e venda quitado, mas sem escritura: próximos passos

Ter um contrato de compra e venda já totalmente quitado, mas nunca ter avançado para a escritura pública e o registro definitivo, é uma situação que exige atenção, mas que, na grande maioria dos casos, tem solução mais simples do que parece à primeira vista.

O contrato quitado é a base, mas não é o fim do processo

O pagamento integral do preço cumpre a obrigação principal do comprador, mas a transferência jurídica da propriedade só se completa com a lavratura da escritura (pública, ou particular com força de escritura, quando a lei permite) e o posterior registro dessa escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.

O cenário mais simples: vendedor disponível e colaborativo

Quando o vendedor ainda está vivo, localizável e sem objeção a assinar a escritura, o caminho costuma ser direto: agendar a lavratura da escritura em tabelionato de notas, reunir a documentação pessoal de ambas as partes e do imóvel, pagar o ITBI devido ao município, e levar a escritura a registro na matrícula correspondente.

O que fazer quando o vendedor não está disponível ou colabora

Se o vendedor está resistente, inlocalizável ou, em casos mais delicados, já faleceu, o caminho muda: passa a ser necessário avaliar a adjudicação compulsória, que permite formalizar a transferência mesmo sem a colaboração espontânea da outra parte, desde que comprovado o cumprimento do contrato pelo comprador. Tratamos esse tema com profundidade em vendedor se recusa a passar escritura: quais caminhos podem ser avaliados.

Documentos que costumam ser necessários nessa etapa

• O contrato de compra e venda, com todas as condições acordadas.
• Comprovantes de pagamento integral do preço.
• Documentos pessoais de comprador e vendedor (ou de quem os representa).
• Matrícula atualizada do imóvel, para confirmar a titularidade registral atual e eventuais ônus existentes.
• Certidões negativas, que costumam ser exigidas tanto pelo tabelionato quanto pelo cartório de registro.

Por que verificar a matrícula antes de agendar a escritura

Antes de qualquer agendamento de escritura, vale obter uma certidão de matrícula atualizada do imóvel, confirmando se não há pendências (como penhoras ou outras restrições) que possam dificultar o registro posterior. Essa verificação evita surpresas desagradáveis no momento final do processo.

Quanto tempo, em geral, leva essa regularização

Quando o vendedor colabora e não há pendências relevantes na matrícula, o processo de escritura e registro costuma ser relativamente rápido, podendo ser concluído em poucas semanas, dependendo da agenda do tabelionato e do cartório envolvidos. Já quando é necessário recorrer à adjudicação compulsória, por falta de colaboração do vendedor, o tempo tende a ser maior, especialmente na via judicial, embora a via extrajudicial, quando cabível, tenda a ser consideravelmente mais ágil.

Por que não convém deixar essa formalização para depois

Mesmo com o contrato já quitado, adiar indefinidamente a escritura e o registro mantém você exposto aos mesmos riscos de qualquer situação sem documentação formal: o imóvel pode ser atingido por dívidas futuras do vendedor, ele pode falecer (acrescentando a complexidade de lidar com herdeiros), ou pode até mesmo tentar vender o mesmo imóvel novamente a outra pessoa. Formalizar assim que possível reduz consideravelmente esses riscos.