Vendedor se recusa a passar escritura: quais caminhos podem ser avaliados

Pagar pelo imóvel e, na hora de formalizar a escritura, encontrar um vendedor que não comparece, inventa desculpas ou simplesmente se recusa a assinar é uma situação mais comum do que parece, e que tem um caminho jurídico específico para ser resolvida.

Por que isso acontece

As razões variam: o vendedor pode ter se arrependido do negócio, pode estar enfrentando dívidas e temer que o imóvel seja usado para pagá-las, pode estar brigando com herdeiros ou cônjuge sobre o próprio patrimônio, ou simplesmente adiar por desorganização. Para quem já pagou integralmente, porém, o motivo importa menos do que a solução disponível.

A adjudicação compulsória como caminho central

Quando há um contrato de compra e venda (ou promessa de compra e venda) demonstrando que o preço foi pago, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, o instrumento jurídico pensado exatamente para essa situação é a adjudicação compulsória: um procedimento que, reconhecendo o cumprimento do contrato pelo comprador, permite que a transferência da propriedade seja formalizada independentemente da vontade do vendedor naquele momento.

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça já deixou claro que esse direito não depende de o contrato de compra e venda estar previamente registrado no cartório de imóveis, o que amplia bastante as situações em que esse caminho pode ser utilizado.

Via judicial ou via extrajudicial

Desde que o Conselho Nacional de Justiça regulamentou, pelo Provimento CNJ nº 150/2023, um procedimento de adjudicação compulsória diretamente no cartório de registro de imóveis, muitas situações que antes exigiam necessariamente um processo judicial passaram a poder ser resolvidas de forma mais ágil, por via extrajudicial, desde que presentes os requisitos específicos (contrato, prova do pagamento e ausência de impugnação consistente da parte contrária). Comparamos as duas vias em adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial: diferenças práticas.

O que normalmente precisa estar comprovado

Para que a adjudicação compulsória seja viável, costuma ser necessário demonstrar: a existência do contrato (mesmo particular, como um "contrato de gaveta"), o pagamento integral (ou nos termos acordados) do preço, e a recusa ou inércia do vendedor em outorgar a escritura. Reunir recibos, comprovantes de transferência bancária e qualquer comunicação que demonstre a tentativa de resolver a situação amigavelmente tende a fortalecer o caso.

O que fazer antes de judicializar ou protocolar no cartório

Antes de qualquer medida mais formal, costuma valer a pena notificar extrajudicialmente o vendedor, formalizando por escrito o pedido de outorga da escritura e o prazo concedido para isso. Essa notificação, além de abrir uma última chance de resolução amigável, costuma servir de prova do descumprimento, caso o processo precise avançar.

O que considerar quando a recusa vem acompanhada de outras alegações

Às vezes, o vendedor não apenas se recusa a assinar, mas também passa a alegar algum motivo adicional: arrependimento do negócio, discordância sobre o preço já pago, tentativa de renegociar condições já cumpridas, ou até mesmo questionar a validade do próprio contrato. Nessas situações, reunir toda a documentação que comprove o cumprimento integral da sua parte (recibos, comprovantes de transferência bancária, mensagens trocadas, testemunhas do negócio) se torna ainda mais importante, já que fortalece sua posição caso seja necessário recorrer à adjudicação compulsória diante de uma defesa mais elaborada do vendedor.

O que acontece se o vendedor estiver em local incerto e não sabido

Se, além de se recusar, o vendedor simplesmente desaparece ou se torna inlocalizável, isso não impede o andamento da adjudicação compulsória: tanto na via judicial quanto na via extrajudicial (regulada pelo Provimento CNJ nº 150/2023), existem mecanismos de notificação por edital, justamente pensados para situações em que a parte contrária não pode ser localizada pelos meios ordinários.

Por que agir logo que a recusa se confirma costuma ser mais seguro

Quanto mais tempo passa sem que a situação seja formalizada, maior o risco de o vendedor vender o mesmo imóvel a outra pessoa, de surgirem penhoras ou outras restrições contra ele, ou de documentos e testemunhas relevantes se tornarem mais difíceis de localizar. Buscar orientação jurídica assim que a recusa se confirma, em vez de insistir indefinidamente em uma solução amigável que não avança, tende a proteger melhor o seu direito sobre o imóvel.