Lucros cessantes por atraso de obra: quando o tema pode ser discutido

Entre os prejuízos discutidos em razão do atraso na entrega de imóvel comprado na planta, os lucros cessantes são um dos pedidos mais recorrentes, especialmente quando o comprador tinha a intenção de alugar o imóvel assim que recebesse as chaves. Entender quando esse tema pode ser discutido, e como costuma ser calculado, ajuda a avaliar as possibilidades do seu caso.

O que são lucros cessantes nesse contexto

Lucros cessantes correspondem àquilo que o comprador razoavelmente deixou de ganhar em razão do atraso na entrega, como o valor que teria recebido com a locação do imóvel durante o período em que ficou impedido de usá-lo por culpa da construtora.

Por que não é necessário já ter um contrato de locação assinado

A jurisprudência costuma reconhecer que, mesmo sem um contrato de locação já firmado no momento da compra, é possível discutir os lucros cessantes com base no valor estimado de locação de um imóvel equivalente na região, já que a frustração da expectativa de uso (próprio ou de locação) decorre diretamente do atraso da construtora.

Como a jurisprudência do STJ costuma parametrizar o cálculo

No julgamento do REsp 2.025.166 (Tema 970), relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do STJ indicou que o valor locativo equivalente costuma ser estimado entre 0,5% e 1% do valor total do imóvel por mês de atraso, parâmetro utilizado como referência para o cálculo dos lucros cessantes na fase de liquidação.

Por que a multa contratual pode, ou não, ser acumulada com os lucros cessantes

Segundo a tese fixada no Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória prevista no contrato (a multa por atraso) tem finalidade indenizatória pelo cumprimento tardio da obrigação. Quando o valor dessa multa já equivale ao valor locativo estimado, a cumulação com os lucros cessantes tende a ser afastada, para evitar dupla indenização pelo mesmo prejuízo. Quando o valor da multa é inferior ao valor locativo de referência, a cumulação passa a ser admitida.

O que verificar no seu contrato antes de avaliar a cumulação

• Qual é o percentual de multa previsto no contrato para o caso de atraso na entrega.
• Como esse percentual se compara ao valor locativo de referência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel ao mês, segundo o parâmetro utilizado pelo STJ).
• Se já houve pagamento da multa pela construtora, e se esse valor foi considerado suficiente para cobrir o prejuízo estimado.

Por que a extensão do atraso influencia diretamente o valor final

Quanto mais longo o período de atraso além da tolerância contratual, maior tende a ser o valor total discutido a título de lucros cessantes, já que o cálculo costuma ser proporcional ao tempo em que o comprador ficou privado do uso (ou da renda locativa) do imóvel.

Por que a liquidação do valor exato costuma ocorrer em etapa própria

Mesmo quando o direito aos lucros cessantes é reconhecido, o valor exato devido costuma ser apurado em uma etapa específica (fase de liquidação), com base no valor do imóvel, no percentual de referência aplicável e no tempo exato de atraso constatado no caso concreto.

Por que o valor de mercado do imóvel no momento do cálculo é relevante

Como o percentual de referência (0,5% a 1%) incide sobre o valor do imóvel, é importante discutir se esse cálculo deve considerar o valor pago originalmente no contrato ou o valor de mercado atualizado do bem no período do atraso, já que imóveis que se valorizaram significativamente podem gerar discussão sobre qual base utilizar para o cálculo mais justo.

Por que reunir anúncios de imóveis equivalentes fortalece a estimativa

Reunir anúncios e valores praticados por imóveis semelhantes na mesma região, disponíveis para locação durante o período do atraso, ajuda a construir uma estimativa mais concreta e defensável do valor locativo de referência, complementando o parâmetro percentual utilizado pela jurisprudência.

Por que o tipo de imóvel pode influenciar o percentual de referência aplicável

Imóveis residenciais e comerciais podem apresentar dinâmicas de locação diferentes, o que pode influenciar, em alguma medida, o percentual de referência mais adequado para o cálculo dos lucros cessantes em cada caso. Imóveis comerciais em regiões de alta demanda, por exemplo, podem justificar uma estimativa de valor locativo até superior ao parâmetro geral utilizado pela jurisprudência.

Por que a documentação da intenção de locação, quando existente, fortalece o pedido

Ainda que a jurisprudência não exija um contrato de locação já assinado, reunir qualquer documentação que demonstre a intenção prévia de locação (anúncios preparados, conversas com potenciais inquilinos, contratação de imobiliária para esse fim) tende a fortalecer significativamente o pedido, tornando a pretensão menos abstrata diante do juízo.

Por que vale registrar, desde já, a intenção de locação mesmo informalmente

Caso você pretenda alugar o imóvel assim que recebido, vale deixar esse interesse registrado de alguma forma concreta (uma conversa por escrito com uma imobiliária, por exemplo), ainda que informalmente, já que esse tipo de registro contemporâneo ao período de atraso pode ser útil para sustentar o pedido de lucros cessantes mais adiante.