Tenho escritura, mas não registrei o imóvel: o que isso significa

Ter em mãos uma escritura pública já lavrada é um passo importante, mas, sozinho, não transfere a propriedade do imóvel: enquanto essa escritura não for registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, você ainda não é, formalmente, o proprietário perante terceiros.

A diferença entre escritura e registro

A escritura é o documento (lavrado em tabelionato de notas) que formaliza o acordo de vontades entre comprador e vendedor sobre a transferência do imóvel. O registro, por sua vez, é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade, atualizando a matrícula para constar seu nome como novo proprietário. No sistema jurídico brasileiro, é o registro, não a escritura isoladamente, que opera essa transferência (art. 1.245 do Código Civil).

Por que as pessoas deixam de registrar a escritura

Os motivos mais comuns envolvem o custo do registro (que inclui emolumentos cartorários e, em alguns casos, o próprio ITBI ainda pendente), desconhecimento sobre a necessidade desse passo adicional, ou simples procrastinação, já que, no dia a dia, a posse do imóvel costuma ser exercida normalmente mesmo sem o registro formalizado.

Os riscos concretos de não registrar

• O vendedor ainda consta como proprietário perante terceiros, o que significa que o imóvel pode, em tese, ser atingido por dívidas ou penhoras contra ele.
• Dificuldade (ou impossibilidade) de vender, financiar ou dar o imóvel em garantia, já que a documentação não reflete sua titularidade.
• Risco em caso de falecimento do vendedor, que pode exigir envolvimento de herdeiros para concluir a regularização.
• Risco de o próprio vendedor vender o imóvel novamente a outra pessoa, que, registrando primeiro, pode levar vantagem na disputa pela propriedade, dependendo das circunstâncias e da boa-fé envolvida.

O que fazer para resolver essa situação

Na maioria dos casos em que já existe uma escritura válida (lavrada corretamente, com as partes capazes e o negócio devidamente formalizado), o passo seguinte costuma ser relativamente simples: levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis correspondente, pagando os emolumentos devidos e comprovando o recolhimento do ITBI, se ainda pendente.

Quando a regularização deixa de ser simples

Se, ao buscar o registro, você descobrir que a matrícula tem pendências (penhoras, outras restrições, ou até mesmo uma venda posterior já registrada em nome de outra pessoa), a situação deixa de ser uma simples formalidade e passa a exigir análise jurídica mais aprofundada antes de qualquer providência.

O que fazer se a escritura foi lavrada há muitos anos

Escrituras lavradas há muito tempo, mas nunca registradas, continuam válidas e aptas a registro, desde que ainda estejam de acordo com a descrição atual do imóvel na matrícula. Vale, porém, obter uma certidão de matrícula atualizada antes de levar a escritura ao registro, já que, ao longo dos anos, podem ter surgido averbações, restrições ou até mesmo outras transmissões que precisam ser conhecidas e resolvidas antes de prosseguir.

O que fazer se o ITBI da época nunca foi pago

Se o ITBI referente à transação nunca foi recolhido no momento da escritura, isso costuma precisar ser regularizado antes do registro definitivo, já que o cartório normalmente exige a comprovação desse pagamento (ou, em determinados casos, a declaração de isenção aplicável) para efetivar o registro. Vale consultar a prefeitura sobre eventuais atualizações monetárias ou multas aplicáveis ao recolhimento tardio desse imposto.