Contrato de gaveta em imóvel financiado: riscos para comprador e vendedor

É bastante comum a "venda" informal de um imóvel ainda em financiamento por meio de contrato de gaveta, em que o comprador assume o pagamento das parcelas, mas o financiamento continua formalmente em nome do vendedor original. Essa prática, apesar de disseminada, envolve riscos relevantes para ambas as partes.

O que caracteriza esse tipo específico de contrato de gaveta

Nesse cenário, o imóvel ainda está sendo pago por meio de financiamento bancário em nome do vendedor original, que repassa a posse (e, informalmente, a obrigação de pagar as parcelas) ao comprador, sem que o banco seja comunicado ou que haja qualquer transferência formal do financiamento.

Riscos para o comprador

• O imóvel permanece em nome do vendedor perante o banco e perante o registro de imóveis, mesmo que o comprador esteja pagando as parcelas e ocupando o bem.
• Risco de penhora ou outras restrições decorrentes de dívidas do vendedor original, já que, formalmente, o imóvel ainda é dele.
• Dependência da boa-fé do vendedor para eventual regularização futura, incluindo a formalização da transferência junto ao banco quando o financiamento for finalmente quitado ou transferido.
• Dificuldade para vender ou dar o imóvel em garantia, já que o comprador não tem titularidade formal sobre o bem.

Riscos para o vendedor

• Permanece responsável perante o banco pelo pagamento das parcelas, mesmo que o comprador seja quem efetivamente as esteja pagando, já que o contrato de financiamento continua formalmente em seu nome.
• Risco de inadimplência do comprador, que pode gerar cobrança, negativação e outras consequências em nome do vendedor, mesmo sem culpa direta dele.
• Dificuldade para obter novo financiamento em seu próprio nome, enquanto o financiamento anterior ainda constar como ativo em seu CPF.

Por que a transferência formal do financiamento é o caminho mais seguro

A alternativa mais segura, para ambas as partes, é buscar a transferência formal do financiamento junto à instituição financeira, por meio da assunção de dívida devidamente aprovada pelo banco, o que regulariza a situação tanto do ponto de vista do crédito quanto da titularidade do imóvel.

O que considerar quando a transferência formal não é viável no momento

Quando, por qualquer razão, a transferência formal não é imediatamente viável (análise de crédito do comprador, por exemplo), vale buscar, ao menos, formalizar um contrato particular detalhado entre as partes, prevendo expressamente as obrigações de cada uma, embora essa formalização, por si só, não elimine os riscos relacionados à titularidade ainda registrada em nome do vendedor.

Por que buscar orientação jurídica antes de formalizar esse tipo de negociação

Dada a complexidade e os riscos envolvidos para ambas as partes, buscar orientação jurídica específica antes de formalizar esse tipo de contrato ajuda a identificar a estrutura mais segura disponível para o caso concreto, incluindo a viabilidade da transferência formal do financiamento.

Por que o seguro habitacional vinculado ao financiamento também merece atenção

Financiamentos imobiliários costumam incluir seguro habitacional (cobrindo morte, invalidez do mutuário e danos físicos ao imóvel). Em um contrato de gaveta, como o financiamento permanece em nome do vendedor original, é ele quem continua sendo o segurado, o que pode gerar complicações relevantes em caso de sinistro envolvendo o comprador que efetivamente ocupa o imóvel, mas não consta como parte na apólice.

O que verificar sobre eventual necessidade de anuência do agente financeiro

Muitos contratos de financiamento preveem expressamente a necessidade de anuência prévia do banco para qualquer transferência de direitos e obrigações, de modo que um contrato de gaveta que ignore essa exigência pode ser considerado, perante a instituição financeira, como descumprimento contratual pelo próprio vendedor, independentemente do acordo informal feito com o comprador.

Por que o comprador deveria exigir comprovantes de pagamento ao vendedor

Mesmo quando o comprador é quem efetivamente paga as parcelas, enquanto o financiamento estiver formalmente em nome do vendedor, vale exigir dele os comprovantes de pagamento emitidos pelo banco, ou acompanhar diretamente o pagamento (quando possível), já que, formalmente, é o vendedor quem segue responsável por manter o financiamento em dia junto à instituição financeira.

O que considerar sobre a valorização do imóvel durante o período informal

Quando o imóvel se valoriza significativamente durante o período em que a situação permanece informal, essa valorização pode, em tese, motivar o vendedor a reconsiderar o próprio negócio, especialmente diante da ausência de formalização completa, o que é outro fator de risco a ser ponderado pelo comprador ao avaliar esse tipo de contrato.

Por que vale consultar diretamente o banco sobre a política de assunção de dívida

Cada instituição financeira tem suas próprias regras e critérios para aprovar a assunção de dívida por um novo titular, o que torna recomendável uma consulta direta ao banco responsável pelo financiamento, antes mesmo de formalizar qualquer negociação informal, para entender os requisitos e o prazo esperado para essa transferência.

Por que vale documentar formalmente, desde o início, os termos acordados entre as partes

Mesmo quando a transferência formal do financiamento não é imediatamente viável, formalizar por escrito, desde o início da negociação informal, todos os termos acordados entre comprador e vendedor (valor, forma de pagamento das parcelas, responsabilidades de cada parte) ajuda a reduzir discussões futuras sobre o que, de fato, foi combinado entre eles, ainda que esse documento particular não elimine os riscos relacionados à titularidade discutidos neste artigo.

O que considerar sobre o histórico de pagamento como prova em eventual disputa futura

Guardar comprovantes de todos os pagamentos realizados ao longo do tempo (sejam feitos diretamente ao banco, sejam repassados ao vendedor para que ele quite as parcelas) é essencial para que o comprador consiga demonstrar, em caso de disputa futura, havia efetivamente cumprido sua parte no acordo informal estabelecido entre as partes envolvidas na negociação.