Comprar imóvel apenas com contrato de compra e venda: quais os riscos

É comum, especialmente em negociações mais informais, que a compra de um imóvel seja formalizada apenas por um contrato particular de compra e venda, sem passar pela escritura pública nem pelo registro na matrícula. Entender os riscos dessa prática ajuda a avaliar se vale a pena seguir esse caminho ou buscar a formalização completa.

Por que o contrato particular, por si só, não transfere a propriedade

O contrato particular de compra e venda formaliza o acordo entre as partes, mas, sem a escritura pública (quando exigida) e o registro na matrícula do imóvel, a propriedade não se transfere formalmente ao comprador, que permanece, nesse cenário, apenas como possuidor do bem.

Risco de o vendedor vender o mesmo imóvel para outra pessoa

Como o comprador não consta formalmente como proprietário na matrícula, existe o risco (ainda que ilegítimo) de o vendedor celebrar uma nova venda do mesmo imóvel para outra pessoa, que, ao registrar sua compra primeiro, pode acabar em posição jurídica mais favorável.

Risco de dívidas do vendedor atingirem o imóvel

Enquanto o imóvel permanece formalmente em nome do vendedor, dívidas posteriores contraídas por ele podem resultar em penhoras ou outras restrições sobre o bem, já que, para fins legais, ele continua sendo o titular registrado, independentemente do contrato particular já celebrado.

Risco em caso de falecimento do vendedor

Se o vendedor falecer antes da formalização completa da venda (escritura e registro), o imóvel pode entrar no inventário dele, exigindo que o comprador participe desse processo para finalmente regularizar sua situação, o que pode gerar complicação e demora adicionais.

Dificuldade para financiar, vender ou dar o imóvel em garantia

Sem o registro em seu nome, o comprador fica impedido de realizar determinadas operações sobre o imóvel, como obter financiamento bancário com garantia do próprio bem, vendê-lo formalmente a terceiros, ou utilizá-lo como garantia em outras operações financeiras.

O que fazer para reduzir esses riscos

• Buscar a formalização completa (escritura pública, quando exigida, e registro na matrícula) o quanto antes, mesmo que o negócio já esteja em andamento há algum tempo.
• Registrar, ao menos, a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, o que confere alguma proteção adicional ao comprador, inclusive quanto a direito de preferência e oponibilidade a terceiros.
• Verificar a situação financeira e patrimonial do vendedor, buscando identificar eventuais riscos já existentes antes de avançar com a compra informal.

Por que a formalização completa, apesar do custo, costuma valer a pena

Embora envolva custos adicionais (tributos, emolumentos cartorários), a formalização completa da compra elimina, ou reduz significativamente, os riscos descritos, trazendo segurança jurídica muito maior ao comprador, especialmente em transações de valor elevado.

Por que a confiança pessoal no vendedor não substitui a formalização

É comum que esse tipo de compra informal ocorra entre pessoas com relação de confiança (familiares, amigos próximos, conhecidos de longa data), o que muitas vezes leva à sensação de que a formalização completa seria desnecessária. No entanto, os riscos descritos neste artigo não dependem da boa ou má intenção do vendedor: eles decorrem da própria estrutura legal da transferência de propriedade, e podem se materializar mesmo sem qualquer intenção de prejudicar o comprador, como em casos de falecimento inesperado ou dívidas supervenientes do vendedor.

O que considerar quando o valor do imóvel é relativamente baixo

Mesmo em imóveis de menor valor, onde os custos de formalização podem parecer desproporcionais à primeira vista, vale lembrar que os riscos descritos não são proporcionais ao valor do bem: um imóvel modesto pode gerar a mesma complicação sucessória ou a mesma disputa de prioridade entre compradores que um imóvel de valor elevado, o que reforça a importância da regularização independentemente do montante envolvido.

Por que a existência de testemunhas no contrato particular não substitui o registro

Embora seja recomendável que o contrato particular seja assinado por testemunhas (o que fortalece sua validade como prova entre as partes), isso não substitui, de forma alguma, a necessidade de registro para fins de transferência da propriedade e proteção perante terceiros, já que a presença de testemunhas resolve apenas a questão da prova do negócio, e não sua eficácia registral.

O que fazer quando o vendedor se mostra resistente a formalizar a venda completa

Quando o vendedor demonstra resistência em avançar para a escritura e o registro completos, mesmo após o comprador já ter cumprido suas obrigações, essa resistência pode ser, em si, um sinal de alerta que merece atenção redobrada, já que pode indicar problemas na própria situação do imóvel ou do vendedor que ele prefere não revelar.

Por que vale calcular, desde já, o custo estimado da formalização completa

Antes de optar pela informalidade por parecer mais barata no curto prazo, vale calcular o custo estimado da escritura e do registro (incluindo ITBI e emolumentos), comparando esse valor com os riscos financeiros potenciais já descritos neste artigo, o que costuma revelar que a formalização completa é, na maioria dos casos, o investimento mais vantajoso no longo prazo.