Adjudicação compulsória exige contrato registrado?

Uma das dúvidas mais frequentes de quem tem apenas um contrato particular de compra e venda é se esse documento, sem registro prévio na matrícula, é suficiente para pedir adjudicação compulsória. A resposta, segundo a jurisprudência consolidada do STJ, é que não é necessário o registro prévio.

O que diz a Súmula 239 do STJ

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece, de forma direta: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Essa orientação, consolidada há mais de duas décadas, afastou de vez a tese de que apenas contratos registrados poderiam embasar esse tipo de pedido.

Por que essa orientação faz sentido na prática

Grande parte dos contratos de gaveta e promessas de compra e venda informais nunca chega a ser registrada, seja por desconhecimento, seja para economizar custos no momento do negócio. Se o registro prévio fosse exigido como condição, boa parte das pessoas que efetivamente pagaram por seus imóveis ficaria sem instrumento para formalizar a propriedade, o que contrariaria a própria função protetiva desse tipo de ação.

O que, de fato, precisa ser comprovado

Mesmo sem o registro prévio, é necessário demonstrar, por meio de documentação adequada, a existência do negócio (o próprio contrato, mesmo particular) e o cumprimento da obrigação do comprador (normalmente, o pagamento integral ou nos termos acordados do preço). Esses elementos, e não o registro em si, é que sustentam o pedido.

Isso vale tanto para a via judicial quanto para a extrajudicial

A ausência de exigência de registro prévio se aplica tanto ao processo judicial de adjudicação compulsória quanto ao procedimento extrajudicial regulamentado pelo Provimento CNJ nº 150/2023, que também expressamente dispensa essa formalidade, conforme explicamos em adjudicação compulsória extrajudicial: como funciona no cartório.

O histórico por trás dessa orientação do STJ

A Súmula 239 foi aprovada pelo STJ em 28 de junho de 2000, consolidando um entendimento que já vinha se formando em diversos julgados anteriores do próprio tribunal. Antes dessa pacificação, havia certa divergência entre tribunais sobre a necessidade ou não do registro prévio, o que gerava insegurança jurídica para compradores que, mesmo tendo pago integralmente pelo imóvel, não haviam formalizado o registro do compromisso. A edição da súmula trouxe maior previsibilidade e segurança para esse tipo de situação, que continua sendo extremamente comum no mercado imobiliário brasileiro.

O que fazer se alguém questionar a validade do seu pedido por falta de registro

Se, apesar da orientação consolidada do STJ, a parte contrária (ou até mesmo algum agente do próprio procedimento) levantar essa questão como obstáculo, vale ter em mãos, desde já, a referência expressa à Súmula 239, além de reunir com solidez os demais elementos de prova do negócio e do pagamento, de forma a não deixar dúvidas sobre o cumprimento dos requisitos legais aplicáveis ao seu caso.

O que fazer quando o contrato está incompleto ou mal redigido

Em muitos casos, o contrato particular disponível foi redigido de forma simples, sem o rigor técnico de um instrumento elaborado por profissional especializado, o que pode gerar dúvidas sobre cláusulas específicas (forma de pagamento, responsabilidade por débitos anteriores, prazo para outorga da escritura). Isso não impede, por si só, o pedido de adjudicação compulsória, mas pode exigir que outros elementos de prova (comprovantes de pagamento, testemunhas, correspondências) complementem o que o contrato, isoladamente, não deixa claro.