Fiz uma permuta: troquei meu imóvel pelo de outra pessoa, sem envolver dinheiro na operação. Ainda assim preciso pagar ITBI?

Troquei Meu Imóvel por Outro. Preciso Pagar ITBI?

É comum pensar que, como a permuta de imóveis não envolve troca de dinheiro entre as partes, ela ficaria de fora da incidência do ITBI. Não é o que acontece: o entendimento consolidado é de que a permuta também é uma transmissão onerosa de imóvel, e por isso gera a obrigação de pagar o imposto, mesmo sem qualquer valor em espécie envolvido na operação.

Por que a permuta gera ITBI mesmo sem dinheiro envolvido

O fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa de bens imóveis, e a onerosidade não depende de pagamento em dinheiro — está presente sempre que há uma contraprestação entre as partes, ainda que essa contraprestação seja a entrega de outro imóvel. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido: a permuta caracteriza transmissão onerosa apta a gerar a incidência do imposto, tanto quanto uma compra e venda tradicional.

Como é calculada a base de cálculo do ITBI na permuta

Cada imóvel envolvido na permuta é tributado separadamente, com base no valor de mercado daquele imóvel especificamente, e não necessariamente no valor venal usado como referência para o cálculo do IPTU. O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, em julgamento de recurso repetitivo, de que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel transmitido em condições normais, presumindo-se correto o valor declarado pelo próprio contribuinte — presunção que só pode ser afastada pelo município mediante processo administrativo próprio, e não por mero arbitramento unilateral com base em tabela interna da prefeitura.

O que acontece quando a permuta envolve torna

Quando os imóveis permutados têm valores diferentes, é comum que a parte que recebe o imóvel de menor valor também receba uma diferença em dinheiro, chamada de torna, para equilibrar a operação. Nesse caso, o ITBI continua incidindo normalmente sobre o valor de mercado de cada imóvel transmitido — a torna em si não é fato gerador de ITBI, mas pode gerar Imposto de Renda sobre ganho de capital para quem a recebe, dependendo da diferença entre o valor de aquisição original do imóvel entregue e o valor total recebido na operação.

Existem isenções específicas em alguns municípios

Algumas legislações municipais preveem tratamento diferenciado ou isenções específicas para determinadas permutas, como trocas entre pessoas físicas de imóveis de valores equivalentes destinados a uso próprio, ou permutas envolvendo incorporação imobiliária, quando um terreno é trocado por unidades a serem construídas. Como essas regras variam conforme a legislação de cada município, é importante verificar a norma específica aplicável ao local onde os imóveis permutados estão situados antes de presumir a existência ou não de uma isenção.

O que avaliar antes de formalizar uma permuta de imóveis

Levantar o valor de mercado de cada imóvel envolvido na operação, já que essa será a base de cálculo do ITBI devido sobre cada um deles.
Verificar a legislação do município onde cada imóvel está localizado quanto a eventuais isenções ou tratamentos diferenciados aplicáveis à permuta.
Quando houver torna, avaliar também o eventual Imposto de Renda sobre o ganho de capital envolvido na diferença recebida.

Na prática, a confusão sobre a incidência do imposto é bastante comum

No acompanhamento de operações de permuta entre particulares, um equívoco recorrente é presumir que, por não haver dinheiro envolvido, a operação estaria fora da incidência do ITBI — o que pode gerar surpresas no momento do registro da transação em cartório, já que o imposto costuma ser exigido como condição para o próprio registro.

O momento exato em que o ITBI se torna devido também gera dúvidas em outras operações imobiliárias

Além da permuta, entender quando e como o ITBI é devido é essencial em qualquer operação de transferência de imóvel. Entenda mais no artigo ITBI: quem paga e quando é devido na compra do imóvel.

Perguntas frequentes

Permuta sem dinheiro envolvido está isenta de ITBI?
Não, em regra o ITBI é devido normalmente, já que a permuta é considerada uma transmissão onerosa de imóvel, independentemente de haver dinheiro na operação.

O ITBI é calculado sobre o valor venal usado no IPTU?
Não necessariamente — o entendimento consolidado é de que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, que pode ser diferente do valor venal usado para fins de IPTU.

A torna paga na permuta também gera ITBI?
Não, a torna em si não é fato gerador de ITBI, mas pode gerar Imposto de Renda sobre ganho de capital para quem a recebe.

Existe isenção de ITBI para permuta entre pessoas físicas?
Depende do município — algumas legislações municipais preveem tratamento diferenciado para certos casos, o que exige verificar a norma específica aplicável ao local dos imóveis.