Quais impostos incidem na compra e na venda de um imóvel? Um guia completo

Comprar ou vender um imóvel envolve, quase sempre, mais impostos do que a maioria das pessoas espera no início da negociação. Na entrada, o ITBI. Na saída, o Imposto de Renda sobre o eventual ganho obtido com a venda. Entender os dois — e as isenções que a lei prevê para cada um — evita tanto a surpresa de uma cobrança inesperada quanto o erro de pagar mais imposto do que o necessário.

Na compra: o ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado pelo município na transferência da propriedade, e a responsabilidade pelo pagamento recai, na prática da grande maioria dos municípios, sobre o comprador. Em Guarulhos, a alíquota está em 3% sobre o valor da transação desde janeiro de 2026. O pagamento da guia é condição para o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis — sem ele, a transferência da propriedade não se efetiva, mesmo com o contrato já assinado.

Um ponto importante: o Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113) já decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação, e não um "valor de referência" arbitrado unilateralmente pelo município — que só pode contestar o valor declarado por meio de processo administrativo próprio, com direito de defesa.

Na venda: o Imposto de Renda sobre o ganho de capital

Quando o imóvel é vendido por valor superior ao seu custo de aquisição, a diferença — o ganho de capital — é tributada pelo Imposto de Renda, a alíquotas progressivas: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões, e 22,5% acima desse valor.

As isenções que podem afastar esse imposto

• Isenção do único imóvel: a venda é isenta de Imposto de Renda quando o valor total da operação não ultrapassa R$ 440 mil, o vendedor não possui outro imóvel, e não houve outra venda nos últimos 5 anos.
• Isenção por reinvestimento: o ganho de capital fica isento quando o valor recebido é usado para adquirir outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias — de forma proporcional, se apenas parte do valor for reinvestida —, benefício que pode ser usado uma vez a cada 5 anos.
• Redução para imóveis adquiridos antes de 1988: a lei prevê um fator de redução sobre o ganho de capital, que aumenta conforme mais antiga for a aquisição do imóvel, podendo reduzir significativamente o imposto devido em vendas de bens adquiridos há muitas décadas.

O que compõe o custo de aquisição, para efeito de cálculo

O custo de aquisição não é apenas o valor pago pelo imóvel — ele inclui também o próprio ITBI pago na compra, escritura, registro e, em determinadas condições, benfeitorias documentadas realizadas no imóvel ao longo do tempo. Reunir essa documentação desde a compra é o que permite, no futuro, calcular corretamente o ganho de capital e não pagar imposto sobre um valor maior do que o efetivamente devido.

Na prática, a documentação da compra é o que mais falta na hora da venda

No acompanhamento de operações de compra e venda, o problema mais recorrente no momento de calcular o Imposto de Renda da venda não é a regra em si — é a falta de documentos da compra original, muitas vezes feita anos ou décadas antes: a guia do ITBI pago, a escritura, notas de benfeitorias. Organizar essa documentação assim que o imóvel é adquirido, e não apenas quando surge a intenção de vender, é o que costuma evitar apuração incorreta do imposto mais adiante.

Perguntas frequentes sobre impostos na compra e venda de imóveis

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
Na prática da maioria dos municípios, incluindo Guarulhos, a responsabilidade formal é do comprador, ainda que o contrato particular possa distribuir esse custo de outra forma entre as partes.

Toda venda de imóvel paga Imposto de Renda?
Não. Existem isenções relevantes, como a do único imóvel de até R$ 440 mil e a do reinvestimento em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, que podem afastar total ou parcialmente o imposto.

O ITBI pago na compra pode ser abatido do Imposto de Renda na venda?
Sim, o ITBI e outros custos documentados da aquisição compõem o custo de aquisição do imóvel, reduzindo o ganho de capital apurado na venda futura.

Imóveis muito antigos pagam menos Imposto de Renda na venda?
Podem, sim. A lei prevê um fator de redução do ganho de capital para imóveis adquiridos antes de 1988, que aumenta conforme mais antiga for a aquisição.

Cada operação de compra e venda tem particularidades próprias, e o cálculo exato dos impostos envolvidos exige uma análise individualizada. Entenda seu caso conversando com um advogado.

Por Henrique Rosa Custódio — OAB/SP 538.945. Advogado atuante em Direito Imobiliário e Tributário, com foco em orientar cada cliente com clareza sobre custos, prazos e caminhos possíveis. Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de um caso concreto.