Na compra de um imóvel, quem paga o ITBI e em que momento esse imposto é devido?

ITBI: Quem Paga e Quando é Devido na Compra do Imóvel

O ITBI costuma aparecer entre as primeiras dúvidas de quem está prestes a comprar um imóvel: quem exatamente é responsável por pagar esse imposto, e em que momento da negociação ele precisa ser recolhido? A resposta legal é mais simples do que parece, mas envolve um detalhe sobre o momento da incidência que já foi bastante discutido nos tribunais.

Quem é o responsável legal pelo ITBI

A regra geral, seguida pela grande maioria dos municípios, atribui ao comprador — o adquirente do imóvel — a responsabilidade legal pelo pagamento do ITBI. É bastante comum que o contrato de compra e venda estabeleça algo diferente por acordo entre as partes, como o vendedor assumindo o custo do imposto como parte da negociação — mas esse é um acordo que vale apenas entre comprador e vendedor, sem alterar a responsabilidade perante o município, que continua identificando o comprador como o contribuinte formal do tributo.

O momento em que o ITBI é devido

Um ponto que já gerou bastante discussão é se o ITBI seria devido já na assinatura do contrato ou compromisso de compra e venda, ou apenas quando a transferência de propriedade se torna efetiva. O entendimento amplamente aplicado pelos tribunais é de que a transferência de propriedade de um imóvel só se completa juridicamente com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis — e é esse o momento em que o ITBI se torna efetivamente devido, não a simples assinatura de um contrato ou promessa de compra e venda, que por si só ainda não transfere a propriedade.

Um ponto específico que ainda não está totalmente resolvido

Vale um esclarecimento importante: embora essa regra geral — incidência apenas no registro — seja amplamente aplicada em casos de compra e venda comum, existe uma discussão mais específica, ainda pendente de decisão final pelo Supremo Tribunal Federal, sobre o momento da incidência do ITBI especificamente em casos de cessão de direitos de um compromisso de compra e venda já firmado — uma situação diferente da compra e venda direta. Por isso, para operações que envolvam cessão de direitos, e não uma compra e venda direta do imóvel, vale uma análise mais cuidadosa antes de presumir automaticamente a mesma regra.

Por que entender esse momento faz diferença prática

Saber que o ITBI só é devido no registro ajuda a organizar o fluxo financeiro da compra, já que o imposto não precisa necessariamente ser pago no ato da assinatura do contrato inicial.
Compradores que pagam o ITBI antecipadamente, antes do registro, por exigência do próprio município ou por conveniência prática, devem verificar se esse recolhimento antecipado não gera problemas caso a operação não se concretize por algum motivo.
Para operações de cessão de direitos, vale confirmar com atenção redobrada como o município específico está tratando a exigência do imposto, dado o cenário ainda não definitivamente pacificado nesse ponto.

Na prática, a divisão do custo do ITBI é sempre negociada

No acompanhamento de compras e vendas de imóveis, é comum observar que a divisão do custo do ITBI entre comprador e vendedor, embora a responsabilidade legal seja do comprador, acaba sendo objeto de negociação entre as partes, especialmente em imóveis de maior valor. Deixar essa divisão claramente registrada no contrato, independentemente da regra legal padrão, evita divergências no fechamento do negócio.

O ITBI é diferente do ITCMD, cobrado em heranças e doações

Apesar de terem nomes parecidos e incidirem sobre a transmissão de bens, o ITBI e o ITCMD seguem lógicas e competências bem diferentes. Entenda mais no artigo A Reforma Tributária vai substituir o ITBI e o ITCMD por IBS e CBS?.

Perguntas frequentes

O vendedor pode ser responsabilizado se eu não pagar o ITBI?
Em regra, não perante o município, já que a responsabilidade legal padrão recai sobre o comprador — mas o contrato entre as partes pode prever outra divisão, valendo apenas entre elas.

Preciso pagar o ITBI já na assinatura do contrato de compra e venda?
Em regra, o imposto só é devido no momento do registro da escritura, quando a propriedade é efetivamente transferida — não na simples assinatura do contrato inicial.

Essa regra vale também para cessão de direitos de um compromisso de compra e venda?
Esse ponto específico ainda está pendente de decisão final pelo STF, por isso merece uma análise mais cuidadosa antes de presumir a mesma regra da compra e venda direta.

O que acontece se eu pagar o ITBI e a compra não se concretizar?
Existe a possibilidade de pedir a restituição do valor pago, mas o procedimento específico varia conforme as regras do município — vale buscar orientação para o caso concreto.