Quem paga o ITBI na compra de um imóvel: comprador ou vendedor?

Quem Paga o ITBI: Comprador ou Vendedor?

É uma dúvida quase universal em qualquer negociação imobiliária: quem exatamente paga o ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis? A resposta legal é mais flexível do que muita gente imagina — mas, na prática, o mercado já consolidou um padrão que vale a pena conhecer antes de negociar.

O que a lei diz — e o que o mercado pratica

O Código Tributário Nacional permite que a legislação municipal defina quem é o responsável pelo pagamento do ITBI, e a esmagadora maioria dos municípios brasileiros atribui essa obrigação ao comprador. Isso significa que, mesmo que um contrato particular estabeleça que o vendedor pagaria o imposto, essa cláusula vale apenas entre as partes — perante o município, a responsabilidade formal continua sendo do comprador, e é ele quem precisa da guia quitada para conseguir registrar o imóvel em seu nome.

Quanto custa: a alíquota em Guarulhos

Desde janeiro de 2026, o município de Guarulhos aumentou a alíquota do ITBI de 2% para 3% sobre o valor da transação — um aumento relevante no custo total de qualquer compra de imóvel na cidade. Antes de fechar negócio, vale sempre confirmar a alíquota vigente diretamente com a prefeitura, já que ela pode ser atualizada por lei municipal.

Sobre qual valor o imposto incide

Aqui está um dos pontos mais importantes — e que gerou uma mudança relevante na jurisprudência. Durante anos, muitos municípios cobravam o ITBI sobre um "valor de referência" próprio, muitas vezes superior ao valor efetivamente pago na negociação. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de tema repetitivo (Tema 1.113), decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação — o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de boa-fé, e o município só pode contestá-lo por meio de um processo administrativo próprio, com direito de defesa, e não impor unilateralmente um valor de referência superior.

Quando o ITBI precisa ser pago

O pagamento do ITBI é, em regra, condição para o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis — sem a guia quitada, o cartório não efetiva a transferência da propriedade para o nome do comprador, mesmo que o contrato já esteja assinado e o valor já tenha sido pago ao vendedor.

Na prática, a divergência de valor é o que mais gera discussão

No acompanhamento de compras e vendas, a situação mais comum de questionamento envolvendo o ITBI é justamente a prefeitura entender que o valor declarado está abaixo do valor de mercado. Com o entendimento fixado pelo STJ, o comprador tem hoje uma defesa mais sólida nesses casos — mas reunir documentação que comprove o valor real da negociação (como a avaliação bancária, se houver financiamento) ajuda a evitar discussões futuras.

O ITBI também impacta a declaração do Imposto de Renda

O valor pago na compra do imóvel, incluindo o ITBI, compõe o custo de aquisição do bem para fins de declaração no Imposto de Renda — o que também terá reflexo caso o imóvel seja vendido no futuro. Entenda mais na página de Direito Tributário.

Perguntas frequentes

O contrato pode definir que o vendedor paga o ITBI?
Pode, entre as partes, mas isso não altera a responsabilidade perante o município — que, na prática, exige o pagamento do comprador para liberar o registro.

Qual é a alíquota do ITBI em Guarulhos hoje?
Desde janeiro de 2026, é de 3% sobre o valor da transação, após aumento em relação aos 2% praticados anteriormente.

A prefeitura pode cobrar ITBI sobre um valor maior do que paguei pelo imóvel?
Não de forma automática. O STJ decidiu que a base de cálculo é o valor real da transação, e o município só pode contestá-lo por meio de processo administrativo com direito de defesa.

Posso registrar o imóvel sem pagar o ITBI?
Não. O pagamento da guia é, em regra, condição para que o Cartório de Registro de Imóveis efetive a transferência da propriedade.