Quais documentos conferir antes de comprar um imóvel com segurança

Documentos para Comprar um Imóvel com Segurança

"Esse imóvel é confiável?" é a pergunta que todo comprador se faz antes de assinar qualquer papel — e a resposta não está na aparência do imóvel, está nos documentos. A due diligence imobiliária (a investigação prévia da situação jurídica do imóvel e das partes envolvidas) é o que transforma essa pergunta vaga numa resposta concreta, baseada em certidões específicas.

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada, emitida há poucos dias, direto no Cartório de Registro de Imóveis — é o documento que mostra o histórico completo do bem e qualquer ônus registrado, como hipoteca ou penhora.
Certidão de ônus reais, que detalha especificamente eventuais gravames sobre o imóvel.
Certidão de quitação de IPTU e, em caso de apartamento, declaração de quitação de condomínio — débitos desse tipo costumam acompanhar o imóvel mesmo após a venda.
Certidão negativa de ações reipersecutórias e alienações, relacionada especificamente ao imóvel.

Documentos de quem está vendendo

Certidões cíveis, trabalhistas, de execução fiscal e de protesto em nome do vendedor — indicam se há processos que possam colocar em risco a validade da venda.
Certidão de estado civil e, se casado, confirmação da anuência do cônjuge, exigida para a validade da venda na maioria dos regimes de bens.
Se a venda for feita por procurador, verificar se a procuração é válida, específica para a venda daquele imóvel e ainda está dentro do prazo.

Se o imóvel estiver na planta ou em construção

Além dos documentos acima, vale conferir o registro da incorporação no cartório, o memorial de incorporação e a situação da construtora perante órgãos de proteção ao crédito e processos judiciais — especialmente histórico de atrasos de obra em outros empreendimentos.

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Se houver financiamento envolvido

Quando a compra depende de financiamento bancário, o próprio banco costuma exigir parte dessa documentação antes de liberar o crédito — mas isso não substitui uma análise jurídica independente, feita no interesse do comprador, e não apenas para viabilizar a operação de crédito.

Na prática, o documento que mais gente esquece

No acompanhamento de compras de imóveis, a certidão que mais costuma ser negligenciada não é nenhuma das óbvias — é a certidão de ações do vendedor na Justiça Federal, importante quando há indício de dívida com órgãos federais, como a Receita Federal, que pode gerar penhora sobre bens do devedor mesmo depois de celebrado o negócio, se a venda for interpretada como fraude à execução.

Comprar um imóvel também é um evento tributário

Antes de assinar, vale entender também quem paga o ITBI e como esse imposto é calculado. Veja o artigo Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para conferir esses documentos?
A análise por um profissional reduz consideravelmente o risco de interpretar mal uma certidão ou deixar de identificar um risco relevante, especialmente em negociações de maior valor.

Quanto tempo leva para reunir toda essa documentação?
Varia conforme a agilidade dos cartórios e órgãos envolvidos, mas em geral leva de alguns dias a poucas semanas.

O que acontece se eu descobrir um problema depois de já ter pago o sinal?
Depende do que estiver previsto no contrato preliminar. Por isso a due diligence, idealmente, deve ser feita antes do pagamento de qualquer valor.

Imóvel com dívida de IPTU pode ser comprado normalmente?
Pode, desde que a situação da dívida seja conhecida e tratada explicitamente no contrato — quem assume esse débito precisa estar claro antes da assinatura.