Construtora atrasou a entrega do imóvel: o que diz a lei e o que fazer agora

Construtora Atrasou a Entrega do Imóvel? Saiba Agir

A data de entrega estava marcada, a mudança já tinha sido planejada, talvez até o contrato de aluguel do imóvel antigo já tivesse sido encerrado — e o imóvel simplesmente não fica pronto. É uma das situações mais frustrantes para quem compra na planta, e a primeira dúvida costuma ser: isso é normal, ou já dá para fazer alguma coisa a respeito?

O prazo de tolerância: até onde o atraso é "esperado"

A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) permite que os contratos de incorporação prevejam um prazo de tolerância para a entrega — normalmente de até 180 dias corridos além da data contratual. Enquanto esse prazo não se esgota, o atraso, por si só, não gera automaticamente direito a indenização. É por isso que o primeiro passo, diante de um atraso, é sempre conferir a cláusula de tolerância do próprio contrato.

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Depois dos 180 dias: os direitos que passam a existir

Ultrapassado o prazo de tolerância, a situação muda substancialmente. O comprador passa a ter o direito de:

Rescindir o contrato e reaver os valores já pagos, com os acréscimos previstos em lei.
Manter o contrato e exigir a conclusão da obra, buscando também indenização pelo período de atraso.
Pleitear indenização por lucros cessantes — o valor correspondente ao que o comprador deixou de auferir por não poder usar ou alugar o imóvel na data prevista.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em recurso repetitivo (Tema 996), que os lucros cessantes nesses casos são presumidos: o comprador não precisa provar, um a um, os prejuízos sofridos — a própria demora já os torna presumíveis, geralmente calculados a partir de um percentual mensal sobre o valor do contrato.

As provas que fazem diferença

Mesmo com a presunção de prejuízo reconhecida pelo STJ, reunir documentação fortalece qualquer discussão sobre o caso:

O contrato completo, com a cláusula de tolerância bem identificada.
Comunicações trocadas com a construtora sobre o andamento da obra e o atraso.
Comprovantes de aluguel pago no período de espera, se for o caso.
Registro da data efetiva de entrega das chaves (habite-se e vistoria).

Na prática, muita gente demora a agir — e isso não deveria acontecer

No acompanhamento de casos de atraso de obra, um padrão se repete: compradores que esperam meses, ou até anos, para buscar orientação, muitas vezes por acreditar que "não tem jeito" ou por não querer criar atrito com a construtora antes de receber as chaves. Esse receio é compreensível, mas não impede o direito à indenização — que pode, inclusive, ser calculado e cobrado mesmo depois de o imóvel já ter sido entregue.

Valores recebidos por indenização também podem ter reflexo tributário

Dependendo da natureza de cada valor recebido — devolução de parcelas, indenização por lucros cessantes —, pode haver ou não incidência de Imposto de Renda. Entenda mais na página de Direito Tributário.

Perguntas frequentes

O atraso de 2 meses já dá direito a indenização?
Se ainda estiver dentro do prazo de tolerância contratual (normalmente até 180 dias), em regra não. Depois desse prazo, o direito à indenização passa a existir.

Preciso provar que tive prejuízo com o atraso?
Não integralmente — o STJ já reconheceu que os lucros cessantes em atraso de obra são presumidos, dispensando prova individualizada do prejuízo.

Ainda dá tempo de cobrar indenização se o imóvel já foi entregue?
Em geral, sim, dentro do prazo prescricional aplicável. O fato de o imóvel já ter sido entregue não extingue automaticamente esse direito.

Posso desistir da compra por causa do atraso?
Sim, ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador pode optar por rescindir o contrato e reaver os valores pagos, em vez de manter a compra.