A construtora atrasou a entrega do seu imóvel, ou você quer desistir da compra?

Comprar um imóvel na planta costuma vir acompanhado de uma expectativa concreta: uma data de entrega, planejada para coincidir com uma mudança, um financiamento ou até o nascimento de um filho. Quando essa data passa e o imóvel não fica pronto — ou quando, no meio do caminho, o comprador percebe que não consegue mais sustentar o contrato — a lei prevê regras específicas para os dois lados dessa situação: o atraso de obra e o distrato.

Atraso de obra: até quando a construtora pode atrasar sem consequência

A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) permite que os contratos prevejam um prazo de tolerância para a entrega do imóvel — em geral, de até 180 dias corridos além da data contratual, desde que essa tolerância esteja expressamente prevista no contrato. Dentro desse prazo, o atraso não gera, por si só, direito a indenização. Depois dele, a situação muda: o comprador passa a ter o direito de rescindir o contrato e reaver os valores pagos, ou de exigir a conclusão da obra, além de poder pleitear indenização pelos prejuízos decorrentes do atraso.

Lucros cessantes: o prejuízo que a lei já presume

Um dos pontos mais importantes para quem enfrenta atraso de obra é que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em julgamento de recursos repetitivos (Tema 996), que os lucros cessantes — o prejuízo decorrente de não poder usar ou alugar o imóvel na data prevista — são presumidos em caso de atraso na entrega, dispensando a necessidade de provar esse prejuízo caso a caso. Essa indenização pode, inclusive, ser cumulada com a multa contratual, quando prevista.

Distrato: o que a construtora pode reter se você desistir

Quando é o próprio comprador que decide desistir da compra — por dificuldade financeira, mudança de planos ou qualquer outro motivo —, a Lei do Distrato também estabelece limites para o que a construtora pode reter dos valores já pagos:

• Em incorporações no regime comum, a retenção pode chegar a até 25% dos valores pagos pelo comprador.
• Em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação (uma estrutura que separa o patrimônio da obra do restante da empresa), a retenção pode chegar a até 50% — percentual que, em determinadas situações, já foi questionado como abusivo perante o Judiciário.

Esses percentuais são limites máximos, não valores automaticamente devidos — o percentual efetivamente aplicável depende das cláusulas do contrato específico e da modalidade de incorporação.

Vício de construção: quando o problema aparece depois da entrega

Mesmo depois de entregue, o imóvel pode apresentar problemas — infiltrações, rachaduras, instalações mal executadas — que configuram vício de construção. Nesses casos, o comprador tem prazo legal para reclamar e exigir reparo, substituição ou indenização, com base no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor, quando aplicável à relação.

Na prática, a documentação do atraso faz toda a diferença

No acompanhamento de casos de atraso de obra, o que mais fortalece o pedido do comprador é a documentação contemporânea do problema: prints de comunicações com a construtora, comprovantes de aluguel pago no período de espera, e o próprio contrato com a cláusula de tolerância bem identificada. Reunir esses elementos assim que o atraso se torna evidente — e não apenas quando o processo já começou — costuma fortalecer significativamente o caso.

Perguntas frequentes sobre distrato e atraso de obra

A construtora atrasou a entrega. Já posso pedir indenização?
Depende do prazo de tolerância previsto no contrato — em geral, 180 dias corridos além da data contratual. Ultrapassado esse período, o direito à indenização passa a existir.

Posso desistir da compra e receber o dinheiro de volta?
Sim, o distrato é um direito do comprador, mas a construtora pode reter parte dos valores pagos, dentro dos limites estabelecidos em lei.

Quanto a construtora pode reter em caso de desistência?
Até 25% dos valores pagos no regime comum, ou até 50% em incorporações com patrimônio de afetação — sempre conforme o que estiver previsto no contrato específico.

O atraso de poucos meses já dá direito a indenização?
Se o atraso ainda estiver dentro do prazo de tolerância contratual (normalmente até 180 dias), em regra não. Depois desse prazo, o direito à indenização, incluindo lucros cessantes, passa a existir.

Cada contrato de incorporação imobiliária tem cláusulas próprias, e cada caso concreto exige uma análise individualizada. Entenda seu caso conversando com um advogado.

Por Henrique Rosa Custódio — OAB/SP 538.945. Advogado atuante em Direito Imobiliário e Tributário, com foco em orientar cada cliente com clareza sobre custos, prazos e caminhos possíveis. Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de um caso concreto.