Como calcular o ITCMD sobre uma herança que inclui um imóvel

Como Calcular o ITCMD sobre uma Herança com Imóvel

Depois de reunida toda a documentação do inventário, chega a hora de uma conta que costuma gerar apreensão: quanto, exatamente, a família vai pagar de ITCMD? Entender a lógica desse cálculo, passo a passo, ajuda a tirar o imposto do campo da incerteza e trazê-lo para o campo do planejamento.

O primeiro passo: definir o valor do imóvel

O ITCMD incide sobre o valor do imóvel apurado para fins de transmissão — que pode ser o valor venal usado para o IPTU, o valor de mercado, ou um valor de referência específico, conforme a metodologia adotada pelo Estado no momento da avaliação. Esse valor costuma ser um dos pontos de maior atenção no cálculo, já que ele impacta diretamente o valor final do imposto.

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A alíquota aplicável

Em São Paulo, a alíquota do ITCMD é hoje fixa em 4%, aplicada sobre o valor apurado do bem, tanto em casos de herança quanto de doação. Se o falecido deixou mais de um imóvel, ou outros bens (veículos, aplicações financeiras, participações societárias), o imposto é calculado sobre o valor total do patrimônio transmitido, e não apenas sobre o imóvel isoladamente.

Um exemplo de cálculo simplificado

Imagine um imóvel avaliado, para fins de ITCMD, em R$ 500.000. Aplicando a alíquota de 4%, o imposto devido sobre esse bem seria de R$ 20.000 — valor que, em uma herança dividida entre múltiplos herdeiros, é distribuído proporcionalmente entre eles, conforme a parte que cada um recebe.

A existência de isenções

A legislação paulista prevê hipóteses específicas de isenção do ITCMD, aplicáveis em determinadas situações — como doações de valor reduzido, cujo somatório anual entre as mesmas partes fique dentro do limite de isenção estabelecido em lei, hoje equivalente a 2.500 UFESPs por ano-calendário (o que corresponde a aproximadamente R$ 96 mil em 2026, considerando o valor atual da UFESP). Essa isenção específica se aplica a doações — no caso de herança, as regras de isenção seguem critérios próprios, que precisam ser avaliados conforme o patrimônio transmitido.

A multa por atraso: um custo evitável

Como já é regra conhecida, o atraso no início do inventário gera multa sobre o ITCMD: 10% se aberto dentro de 180 dias do óbito, e 20% depois desse prazo. Esse valor se soma ao imposto principal, aumentando o custo total da transmissão para a família.

Na prática, a avaliação do imóvel é o ponto mais discutido

No acompanhamento de cálculos de ITCMD, a divergência mais comum entre a família e o Fisco envolve justamente o valor atribuído ao imóvel para fins de tributação — especialmente quando esse valor parece destoar do valor real de mercado do bem. Reunir documentação que sustente o valor declarado, como avaliações e comparativos de mercado, ajuda a evitar contestações e atrasos no processo.

O ITCMD não é o único imposto envolvido no caminho do imóvel herdado

Se a família decidir vender o imóvel após a herança, ainda pode haver imposto sobre o ganho de capital. Entenda como as duas contas se conectam no artigo Herdei e vou vender o imóvel: quais impostos eu pago.

Perguntas frequentes

O ITCMD incide sobre o valor de mercado ou sobre o valor venal do imóvel?
Depende da metodologia de avaliação aplicável ao caso, que pode considerar o valor venal, o valor de mercado ou um valor de referência específico — a apuração correta faz parte do processo de inventário.

Existe isenção de ITCMD para herança de imóvel de baixo valor?
As hipóteses de isenção previstas em lei variam conforme o tipo de transmissão e o valor envolvido, exigindo análise específica do caso concreto.

Cada herdeiro paga o imposto separadamente?
Sim, o valor total do ITCMD é distribuído proporcionalmente entre os herdeiros, conforme a parte que cada um recebe da herança.

Posso contestar o valor atribuído ao imóvel para fins de ITCMD?
Sim, quando há divergência relevante entre o valor considerado pelo Fisco e o valor real do imóvel, é possível apresentar documentação para contestar essa avaliação.