Atrasei o pagamento de parcelas do meu imóvel na planta. A construtora pode cancelar o contrato? E quanto ela pode reter dos valores já pagos?

Construtora Pode Cancelar Compra por Atraso? Quanto Retém?

Além do distrato pedido pelo próprio comprador que desiste da compra, existe outra situação prevista em lei: a construtora ou incorporadora pode promover a rescisão do contrato quando o comprador deixa de pagar as parcelas devidas. Essa hipótese segue regras específicas de retenção, criadas para equilibrar o prejuízo da construtora com o direito do comprador de reaver parte dos valores pagos.

A Lei do Distrato regula também a rescisão por inadimplência do comprador

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, não trata apenas da desistência voluntária do comprador — ela também disciplina a resolução do contrato promovida pela própria construtora, diante do inadimplemento absoluto das parcelas devidas pelo comprador. Nesses casos, a lei prevê a devolução de parte dos valores pagos, descontado um percentual de retenção a título de cláusula penal.

O percentual de retenção previsto em lei

Em incorporações que não estão submetidas ao regime do patrimônio de afetação, a retenção pela construtora pode chegar a até vinte e cinco por cento dos valores pagos pelo comprador, somada à comissão de corretagem, que costuma ser retida integralmente, além de outros encargos, como condomínio, IPTU e eventual taxa de fruição pelo uso do imóvel, quando o comprador já estiver ocupando a unidade. Já nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação — regime que separa o patrimônio da obra do restante do patrimônio da incorporadora —, a lei prevê retenção de até cinquenta por cento dos valores pagos, com prazos de devolução também diferentes entre os dois regimes.

Um ponto de atenção importante: o tema está em discussão recente no STJ

É importante que o comprador saiba que, embora esses percentuais estejam expressamente previstos na Lei do Distrato, a forma como eles vêm sendo aplicados na prática ainda gera divergência entre os próprios tribunais superiores. O Superior Tribunal de Justiça afetou recentemente múltiplos recursos sobre o tema para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, justamente para uniformizar pontos como a validade plena do teto de cinquenta por cento nas incorporações com patrimônio de afetação. Até que esse julgamento seja concluído, decisões de turmas diferentes do próprio STJ têm adotado entendimentos distintos sobre a matéria — algumas relativizando o percentual máximo com base no Código de Defesa do Consumidor, outras prestigiando o limite previsto expressamente na lei. Isso significa que o resultado concreto de um caso pode variar, e não deve ser tratado como definitivo até a uniformização desse entendimento.

O que avaliar diante de uma inadimplência que pode levar ao distrato

Verificar se a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, já que isso influencia diretamente o percentual de retenção aplicável e o prazo de devolução.
Avaliar, antes de deixar o inadimplemento se agravar, a possibilidade de renegociação direta das parcelas com a construtora, o que pode evitar a rescisão contratual.
Diante de uma rescisão já formalizada pela construtora, buscar orientação jurídica para avaliar se o percentual de retenção aplicado está de acordo com a lei e com o entendimento mais recente dos tribunais sobre o tema.

Na prática, o valor retido costuma ser o principal ponto de disputa

No acompanhamento de rescisões promovidas por construtoras diante da inadimplência do comprador, o ponto mais discutido raramente é a validade da rescisão em si — que costuma ser legítima diante do inadimplemento comprovado —, mas sim o percentual exato de retenção aplicado sobre os valores pagos, especialmente diante da divergência de entendimento que ainda existe entre os tribunais sobre esse tema.

A situação é diferente quando é o próprio comprador quem deseja desistir da compra

Se a iniciativa de encerrar o contrato parte do comprador, e não da construtora, as regras de retenção e devolução seguem uma lógica um pouco distinta. Entenda mais no artigo Comprei um imóvel na planta, já financiei parte dele, e quero desistir antes da entrega. Como funciona?.

Perguntas frequentes

A construtora pode cancelar o contrato assim que o comprador atrasa uma parcela?
Em regra, não de forma automática — a rescisão pressupõe inadimplemento absoluto, e costuma haver notificação prévia antes da formalização do distrato.

Qual o percentual máximo que a construtora pode reter?
A lei prevê até 25% em incorporações sem patrimônio de afetação, e até 50% nas incorporações com patrimônio de afetação — mas a aplicação exata desses percentuais está em discussão recente no STJ.

Esses percentuais de retenção são sempre aplicados integralmente?
Nem sempre — há decisões judiciais recentes reduzindo esses percentuais com base no Código de Defesa do Consumidor, especialmente no teto de 50%, tema que ainda está sendo uniformizado pelos tribunais superiores.

Vale a pena tentar renegociar antes de a construtora formalizar o distrato?
Pode valer bastante — renegociar as parcelas em atraso costuma ser mais vantajoso do que enfrentar a rescisão contratual e a retenção de parte relevante dos valores já pagos.