Comprei um imóvel na planta, já financiei parte dele, e quero desistir antes da entrega. Como funciona?

Distrato de Imóvel na Planta Financiado: Como Funciona

Desistir de um imóvel comprado na planta, depois de já ter pago parte do valor e formalizado um financiamento, é uma decisão que pode gerar prejuízo real se não for bem compreendida. A Lei do Distrato trouxe regras específicas para essa situação, equilibrando o direito do comprador de desistir com a necessidade de a construtora recompor parte dos custos já incorridos com a obra.

O que a Lei do Distrato estabeleceu

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, definiu limites claros para a retenção de valores pela construtora ou incorporadora quando o próprio comprador desiste do negócio antes da entrega do imóvel: em regra, a retenção pode chegar a até 25% dos valores pagos. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação — uma estrutura que separa o patrimônio da obra do patrimônio geral da incorporadora, protegendo os compradores em caso de problemas financeiros da empresa —, esse limite de retenção pode chegar a até 50% dos valores pagos.

O prazo para devolução dos valores

O prazo para a devolução também muda conforme o regime do empreendimento: no regime comum, a devolução deve ocorrer em até 180 dias contados do desfazimento do contrato. Já nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após a expedição do habite-se — ou seja, após a conclusão da obra —, e não necessariamente logo após o pedido de distrato.

O que acontece com a parte financiada

Quando parte da compra já foi financiada — seja diretamente com a construtora, seja por meio de financiamento bancário —, o distrato precisa considerar também a quitação ou a transferência dessa dívida. Valores já pagos ao banco, incluindo juros e encargos do financiamento até o momento do distrato, em regra não são devolvidos pela instituição financeira, e essa é uma parte do prejuízo financeiro que muitas vezes surpreende quem desiste do negócio sem entender essa distinção entre o que foi pago à construtora e o que foi pago ao banco.

Contratos anteriores a dezembro de 2018

Para contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei do Distrato, a regra aplicável costuma seguir o entendimento consolidado anteriormente pelo Superior Tribunal de Justiça, que também limitava a retenção pela construtora, embora com parâmetros próprios, distintos dos percentuais fixados na lei atual. Identificar corretamente qual regra se aplica ao contrato específico é o primeiro passo antes de qualquer negociação de distrato.

Na prática, a parte financiada é o que mais surpreende o comprador

No acompanhamento de distratos de imóveis na planta, o ponto que mais gera surpresa negativa não é o percentual de retenção da construtora em si — já bastante divulgado —, mas o fato de que valores pagos ao banco no financiamento seguem uma lógica separada, com pouca ou nenhuma devolução direta. Entender as duas contas separadamente, antes de decidir pelo distrato, evita um cálculo equivocado do prejuízo real da desistência.

Se o problema é a construtora, não a sua própria desistência, a conta muda

Quando o atraso ou o problema é da construtora, e não uma desistência voluntária do comprador, os direitos e valores envolvidos são bem diferentes. Entenda mais na página de Distrato e Atraso de Obra.

Perguntas frequentes

Quanto a construtora pode reter se eu desistir da compra?
Em regra, até 25% dos valores pagos, ou até 50% se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Em quanto tempo recebo o valor de volta?
Até 180 dias do desfazimento do contrato no regime comum, ou até 30 dias após o habite-se nos empreendimentos com patrimônio de afetação.

O banco devolve os juros já pagos no financiamento?
Em regra, não — os valores pagos ao banco seguem uma lógica separada da retenção da construtora, e costumam representar uma parte relevante do prejuízo com a desistência.

Contratos antigos seguem a mesma regra da Lei do Distrato?
Não necessariamente — contratos anteriores a dezembro de 2018 costumam seguir o entendimento que já era aplicado pelo STJ antes da lei entrar em vigor.