Recebeu uma notificação de despejo ou tem um inquilino que não paga? Entenda os prazos

Um problema de locação chega de dois lados diferentes, e cada um traz uma urgência própria. De um lado, o inquilino que recebe uma notificação de despejo e não sabe quanto tempo tem para se organizar. Do outro, o proprietário que já não recebe o aluguel há meses e não sabe como retomar o imóvel dentro da lei. Os dois merecem clareza sobre os prazos reais — não alarme, não promessa, apenas entender o que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) efetivamente prevê.

Se você é o inquilino: o que a notificação de despejo significa

Receber uma notificação ou ser citado num processo de despejo não significa perder o imóvel de imediato. A Lei do Inquilinato prevê situações em que é possível regularizar a situação antes que o despejo se torne definitivo:

• Purgação da mora: se o despejo é por falta de pagamento, o inquilino tem o direito de quitar o débito dentro de 15 dias contados da citação, evitando o despejo — mas esse direito só pode ser usado uma vez durante o mesmo contrato.
• Prazo de desocupação voluntária: depois da sentença, o prazo padrão para desocupar o imóvel é de 30 dias, podendo cair para 15 dias em situações específicas previstas em lei, como quando o despejo é por falta de pagamento ou infração contratual.
• Despejo liminar (sem ouvir o inquilino antes): em casos determinados — como fim de contrato após acordo, término de locação por temporada ou retomada por sublocatário — a lei permite ao proprietário pedir a desocupação em 15 dias já no início do processo, mediante caução equivalente a três meses de aluguel.

Se você é o proprietário: os motivos legais para pedir o despejo

A Lei do Inquilinato (artigo 9º) prevê as hipóteses em que o despejo pode ser pedido: mútuo acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, ou necessidade de reparos urgentes no imóvel determinados pelo poder público. Há ainda o fim do prazo contratual (artigo 46) e a chamada denúncia vazia (artigo 47) — a retomada do imóvel sem necessidade de justificar o motivo, aplicável em situações específicas de contrato por prazo indeterminado.

Inadimplência: cobrar o aluguel atrasado ou já pedir o imóvel de volta?

Diante de um inquilino que não paga, o proprietário tem, em geral, dois caminhos possíveis, que podem inclusive ser combinados no mesmo processo: a ação de despejo, para reaver o imóvel, e a ação de cobrança dos valores em atraso. Avaliar qual estratégia faz mais sentido — e o momento certo de cada uma — depende do histórico do contrato e da situação do inquilino.

Na prática, o que mais atrasa um processo de despejo

No acompanhamento de casos de locação, o que mais costuma prolongar o processo não é a complexidade jurídica — é a falta de formalização: contratos verbais, recibos de aluguel sem organização, ou notificações extrajudiciais feitas sem comprovação de recebimento. Documentar a relação locatícia desde o início, e não apenas quando o problema aparece, é o que costuma tornar qualquer ação — de cobrança ou de despejo — mais rápida.

Perguntas frequentes sobre locação e despejo

Recebi uma notificação de despejo. O que faço agora?
O primeiro passo é identificar o motivo alegado e o prazo indicado no documento. Dependendo do caso, ainda pode ser possível quitar o débito e evitar o despejo, ou apresentar defesa dentro do processo.

Posso evitar o despejo pagando o que devo?
Em casos de despejo por falta de pagamento, sim — desde que dentro do prazo de 15 dias da citação e que esse direito ainda não tenha sido usado no mesmo contrato.

Quanto tempo tenho para desocupar o imóvel depois da sentença?
Em regra, 30 dias, podendo ser reduzido a 15 dias em situações específicas previstas em lei.

Como funciona o despejo liminar?
É a possibilidade de o proprietário pedir a desocupação em 15 dias logo no início do processo, sem ouvir antes o inquilino, aplicável a hipóteses específicas da lei e mediante caução de três meses de aluguel.

Cada contrato de locação e cada situação de inadimplência têm particularidades próprias, e cada caso concreto exige uma análise individualizada. Conte, com suas palavras, o que está acontecendo.

Por Henrique Rosa Custódio — OAB/SP 538.945. Advogado atuante em Direito Imobiliário e Tributário, com foco em orientar cada cliente com clareza sobre custos, prazos e caminhos possíveis. Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de um caso concreto.