Imóvel preso no nome de quem faleceu? Entenda como funciona o inventário e a partilha

Perder um pai, uma mãe ou alguém próximo já é difícil o suficiente. Descobrir, logo depois, que o imóvel da família está "travado" no nome de quem faleceu — e que ninguém pode vendê-lo, reformá-lo ou usá-lo como garantia até que o inventário seja concluído — costuma pegar as famílias de surpresa num momento em que a última coisa que se quer é lidar com burocracia. Entender como o processo funciona, mesmo que ainda esteja no início do luto, ajuda a evitar decisões apressadas e prazos perdidos.

O prazo que poucas famílias conhecem

A lei prevê um prazo de 60 dias, contados da data do falecimento, para dar início ao inventário (artigo 611 do Código de Processo Civil). Cumprir esse prazo nem sempre é possível — muitas famílias ainda estão organizando documentos ou decidindo entre si como proceder — mas o atraso tem uma consequência concreta em São Paulo: a multa sobre o ITCMD (o imposto estadual sobre heranças e doações) aumenta de 10% para 20% quando o inventário é aberto depois de 180 dias do óbito. Ou seja: o atraso custa dinheiro, não apenas tempo.

Inventário judicial ou extrajudicial: qual se aplica ao seu caso

Existem dois caminhos possíveis, e nem todo caso pode escolher livremente entre eles:

• Inventário extrajudicial: feito diretamente em cartório de notas, é mais rápido e mais barato. Só é possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes, estão de acordo com a partilha e contam com um advogado assistindo o processo — exigência da própria lei.
• Inventário judicial: torna-se necessário quando há herdeiro menor de idade ou incapaz, quando existe testamento (em regra) ou quando não há consenso entre os herdeiros sobre como dividir os bens. Corre perante o Poder Judiciário e costuma levar mais tempo.

A partilha: dividir não é só "repartir em partes iguais"

A partilha é a etapa em que os bens do falecido são efetivamente distribuídos entre os herdeiros, conforme as regras de sucessão do Código Civil (artigos 1.991 a 2.027) — que consideram a existência de cônjuge, o regime de bens do casamento e a ordem de vocação hereditária (quem herda primeiro: filhos, depois pais, depois outros parentes). Quando o principal bem é um imóvel que não pode ser fisicamente dividido, a partilha costuma envolver escolhas: um herdeiro fica com o imóvel e paga a diferença aos demais, o imóvel é vendido e o valor é dividido, ou ele passa a pertencer a todos em condomínio.

Posso vender o imóvel antes de o inventário terminar?

Essa é uma das perguntas mais frequentes, e a resposta costuma surpreender: em regra, não é possível vender um imóvel que ainda está no nome do falecido enquanto o inventário não é concluído, exceto em situações específicas, como um alvará judicial autorizando a venda antecipada para pagar dívidas urgentes do espólio, ou quando todos os herdeiros já são conhecidos e concordam formalmente com a venda dentro do próprio processo.

Na prática, o que mais atrasa um inventário

No acompanhamento de inventários, o que mais costuma travar o processo não é a lei — é a falta de documentos básicos: certidão de óbito, certidão de casamento atualizada com o regime de bens, matrícula do imóvel sem pendências e, muitas vezes, a própria localização de todos os herdeiros. Reunir essa documentação logo no início, ainda que o processo formal comece depois, é o que costuma abreviar meses de espera.

Perguntas frequentes sobre inventário e partilha

Preciso mesmo de um advogado para abrir um inventário?
Sim — tanto o inventário judicial quanto o extrajudicial exigem a participação de um advogado, por determinação legal, independentemente do valor dos bens.

Quanto tempo costuma demorar um inventário?
Varia conforme a modalidade (extrajudicial costuma ser mais rápido que judicial), a quantidade de bens e herdeiros, e a existência ou não de consenso entre as partes. Cada caso exige uma estimativa própria.

Como funciona a cobrança de honorários num inventário?
O modelo de cobrança varia conforme a complexidade do caso e é explicado com transparência na conversa inicial, antes de qualquer compromisso.

E se a família não fizer o inventário?
O imóvel permanece formalmente no nome do falecido, o que impede venda, financiamento ou uso como garantia, além de a multa sobre o ITCMD continuar aumentando com o tempo.

Cada família e cada patrimônio têm particularidades próprias, e cada caso concreto exige uma análise individualizada. Conte, com suas palavras, o que está acontecendo e entenda os próximos passos.

Por Henrique Rosa Custódio — OAB/SP 538.945. Advogado atuante em Direito Imobiliário e Tributário, com foco em orientar cada cliente com clareza sobre custos, prazos e caminhos possíveis. Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de um caso concreto.