Fui fiador e o inquilino não pagou o aluguel. O que acontece comigo?

Fui Fiador e o Inquilino Não Pagou: O Que Fazer?

Ser fiador é um gesto comum entre familiares e amigos — e também uma das formas mais subestimadas de assumir uma dívida que não é sua. Quando o inquilino para de pagar o aluguel, o fiador pode ser cobrado diretamente pelo proprietário, e entender os limites reais dessa responsabilidade é o que permite reagir da forma correta, e não apenas pagar o que for cobrado sem questionar.

Até onde vai a responsabilidade do fiador

O fiador responde pelas obrigações do contrato de locação nos termos em que se comprometeu — em geral, aluguéis em atraso, encargos e, dependendo da redação do contrato, também multas e reajustes futuros. Na prática, a maioria dos contratos de locação inclui a renúncia ao chamado benefício de ordem: sem essa renúncia, o fiador teria o direito de exigir que o proprietário cobrasse primeiro os bens do próprio inquilino, antes de alcançar o patrimônio do fiador. Com a renúncia — cláusula padrão na maioria dos contratos —, o proprietário pode cobrar diretamente do fiador, sem precisar esgotar antes as possibilidades contra o inquilino.

O bem de família do fiador pode ser penhorado

Esse é um dos pontos que mais surpreende quem assume a fiança: embora a lei proteja, em regra, o único imóvel residencial de uma pessoa contra penhora (o chamado bem de família), existe uma exceção expressa para dívidas de fiança em contratos de locação. O Supremo Tribunal Federal já confirmou a constitucionalidade dessa exceção, inclusive para locações comerciais — o que significa que o único imóvel do fiador pode, sim, responder pela dívida do inquilino.

Como se exonerar da fiança

Quando o contrato de locação passa a vigorar por prazo indeterminado — o que costuma acontecer automaticamente após o fim do prazo original, se ninguém se manifesta —, a Lei do Inquilinato permite ao fiador pedir a exoneração da fiança, notificando o locador de sua intenção de não continuar como garantidor. A partir dessa notificação, porém, o fiador continua responsável por mais 120 dias, prazo dentro do qual o proprietário pode exigir que o inquilino apresente uma nova garantia.

O que fazer diante de uma cobrança como fiador

Verificar exatamente o que está sendo cobrado, e se o valor corresponde ao que o contrato efetivamente prevê.
Conferir se o contrato está em prazo determinado ou indeterminado, já que isso afeta a possibilidade de pedir a exoneração da fiança.
Avaliar, junto ao inquilino, a possibilidade de negociar a dívida antes que ela avance para uma cobrança judicial ou execução.

Na prática, poucos fiadores sabem que podem se exonerar

No acompanhamento de casos envolvendo fiança, a situação mais comum não é a cobrança em si — é o fiador descobrir, só depois de anos de contrato, que poderia ter pedido a exoneração assim que o prazo original terminou. Revisar periodicamente contratos em que se figura como fiador, e não apenas assumir a obrigação e esquecer dela, é o que evita permanecer vinculado por muito mais tempo do que seria necessário.

A dívida de aluguel também pode ter reflexo no Imposto de Renda do proprietário

Do outro lado da relação, o proprietário que recebe (ou deixa de receber) o aluguel também tem obrigações fiscais a considerar. Entenda mais na página de Locação e Despejo.

Perguntas frequentes

O fiador sempre pode ser cobrado diretamente, sem o proprietário cobrar primeiro o inquilino?
Na maioria dos contratos, sim — porque incluem a renúncia ao benefício de ordem, cláusula padrão no mercado de locação.

Posso perder minha casa por ser fiador de um contrato de aluguel?
Pode, sim. Existe uma exceção legal expressa que permite a penhora do bem de família do fiador em dívidas de locação, já confirmada como constitucional pelo STF.

Como faço para deixar de ser fiador de um contrato?
Se o contrato já estiver em prazo indeterminado, é possível notificar o locador pedindo a exoneração, permanecendo responsável por mais 120 dias após a notificação.

Posso me exonerar da fiança enquanto o contrato ainda está no prazo determinado original?
Em regra, não — a exoneração pela via do artigo 40 da Lei do Inquilinato se aplica a contratos já em prazo indeterminado.