Quero alugar meu apartamento por temporada (tipo Airbnb). O condomínio pode proibir?

Alugar o apartamento por poucos dias através de plataformas como Airbnb virou uma fonte de renda comum entre proprietários — mas também uma das maiores fontes de conflito em condomínios residenciais nos últimos anos. A dúvida sobre até onde vai o poder do condomínio de restringir essa prática ganhou uma resposta mais clara recentemente, ainda que nem todos os pontos estejam totalmente resolvidos.

O que mudou com a decisão recente do STJ

O Superior Tribunal de Justiça definiu, em julgamento de 2026, que a locação por temporada feita de forma reiterada e com características de atividade profissional — check-in e check-out frequentes, rotatividade de hóspedes, uso comercial da unidade — representa uma mudança de destinação do imóvel, de residencial para hospedagem. Por isso, essa prática exige aprovação prévia por quórum qualificado de dois terços dos condôminos, e não apenas maioria simples ou uma cláusula genérica na convenção.

Por que a locação por temporada é tratada como mudança de destinação

A lógica por trás dessa exigência de quórum qualificado é que a locação por temporada frequente altera a dinâmica de convivência do condomínio de forma comparável a transformar uma unidade residencial em uso comercial — maior circulação de pessoas estranhas ao convívio diário, uso mais intenso de áreas comuns como elevadores e portaria, e potencial impacto na segurança e na tranquilidade dos demais moradores.

Um ponto que ainda está em julgamento

Pouco depois dessa decisão, o STJ afetou a matéria como recurso repetitivo, com suspensão nacional de processos semelhantes, para definir especificamente se uma cláusula de destinação residencial já existente na convenção — sem menção expressa à locação por temporada — é suficiente, por si só, para proibir a prática, independentemente de nova votação com quórum qualificado. Esse ponto específico ainda não tem posição final consolidada, e vale acompanhar como a tese será fixada antes de tratar o tema como totalmente pacificado em todos os seus aspectos.

O que isso significa para quem já loca ou pretende locar por temporada

• Verificar se a convenção do condomínio já trata expressamente da locação por temporada, e se essa previsão foi aprovada com o quórum adequado.
• Caso não exista previsão clara, avaliar a necessidade de levar o tema à assembleia, buscando aprovação formal antes de anunciar o imóvel em plataformas de locação por temporada.
• Para quem já pratica a locação sem essa aprovação, entender que a exposição a questionamentos do condomínio existe, especialmente diante do entendimento já firmado pelo STJ sobre o quórum qualificado.

Na prática, poucos condomínios têm regra clara sobre o tema

No acompanhamento de conflitos condominiais envolvendo locação por temporada, o cenário mais comum ainda é a ausência de qualquer previsão específica na convenção — nem proibindo, nem regulamentando expressamente a prática. Isso deixa tanto o condômino locador quanto o síndico em posição de incerteza, e reforça a importância de levar o tema à assembleia para uma definição formal, em vez de tentar resolver a questão caso a caso, de forma reativa.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir totalmente a locação por temporada?
Pode restringir a prática exigindo aprovação por quórum qualificado de dois terços dos condôminos, tratando-a como mudança de destinação da unidade.

Uma cláusula genérica de "uso residencial" na convenção já basta para proibir o Airbnb?
Esse ponto específico está em julgamento pelo STJ como recurso repetitivo, e ainda não tem posição final — não é seguro presumir que sim ou que não antes da definição da tese.

Locações esporádicas, sem frequência, também exigem essa aprovação?
O critério do STJ está ligado ao caráter reiterado e profissional da atividade — uma locação isolada tende a ser tratada de forma diferente de uma prática constante e comercial.

O que acontece se eu locar por temporada sem a aprovação exigida?
O condomínio pode questionar a prática administrativa ou judicialmente, com base no entendimento já firmado pelo STJ sobre a necessidade de quórum qualificado.

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Cada convenção de condomínio e cada situação de locação têm particularidades próprias, e a análise correta exige uma avaliação individualizada. Entenda seu caso conversando com um advogado.

Por Henrique Rosa Custódio — OAB/SP 538.945. Advogado atuante em Direito Imobiliário e Tributário. Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de um caso concreto. Publicado em agosto de 2026.