Recebo rendimentos mensais de fundos imobiliários (FIIs). Preciso pagar Imposto de Renda sobre isso?

Um dos atrativos mais conhecidos dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos mensalmente à pessoa física. Mas essa isenção não é automática para qualquer fundo — ela depende do cumprimento de alguns requisitos específicos, e vale entender exatamente quais são eles antes de presumir que todo rendimento de FII está livre de imposto.

Os requisitos para a isenção dos rendimentos mensais

A isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos mensalmente por fundos imobiliários a pessoa física depende do cumprimento cumulativo de alguns critérios: as cotas do fundo precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado; o fundo precisa ter pelo menos 100 cotistas; nenhum cotista pode deter 10% ou mais das cotas do fundo, nem receber rendimento igual ou superior a esse percentual; e o fundo precisa distribuir pelo menos 95% do lucro apurado em regime de caixa a cada semestre. Fundos que não atendem a todos esses requisitos — como fundos fechados com poucos cotistas — não têm direito à isenção, e os rendimentos distribuídos por eles são tributados normalmente.

O que aconteceu com a proposta de taxar esses rendimentos

Em 2025, uma medida provisória tentou alterar esse cenário, propondo o fim da isenção sobre os rendimentos de fundos imobiliários e fundos do agronegócio. Essa medida provisória foi rejeitada pelo Congresso Nacional em outubro de 2025, e perdeu a validade — o que significa que a isenção continua plenamente em vigor. Vale lembrar que propostas de mudança na tributação de investimentos podem voltar a surgir no futuro, e é sempre recomendável acompanhar novidades legislativas antes de tomar decisões de investimento baseadas apenas na regra atual.

E o ganho de capital na venda das cotas?

A isenção sobre os rendimentos mensais distribuídos é diferente da tributação sobre o ganho obtido na venda das cotas do fundo. Ao vender cotas de FII com lucro, incide Imposto de Renda de 20% sobre o ganho de capital, recolhido mensalmente por meio de DARF específico — sem a faixa de isenção que existe para a venda de ações, que dispensa o recolhimento até um determinado valor de venda no mês. Ou seja, qualquer ganho na venda de cotas de fundos imobiliários é tributado, independentemente do valor da operação.

Como verificar se o seu FII atende aos requisitos de isenção

• Consultar o regulamento do fundo e as informações periódicas divulgadas pela gestora, que costumam indicar se o fundo atende aos critérios de negociação em bolsa e número mínimo de cotistas.
• Verificar o próprio informe de rendimentos fornecido pela corretora, que normalmente já sinaliza se os valores recebidos foram tratados como isentos ou tributáveis.
• Ficar atento à concentração de cotas em caso de grandes aportes pessoais num único fundo, para não ultrapassar, sem perceber, o limite de 10% que compromete a isenção.

Na prática, poucos investidores conferem os requisitos antes de investir

No acompanhamento de investidores em fundos imobiliários, é comum encontrar quem presuma que todo FII goza da isenção mensal, sem verificar previamente se o fundo específico atende aos requisitos legais. Conferir essas condições antes de concentrar investimentos num único fundo, especialmente fundos menores ou mais fechados, evita surpresas na hora de declarar o Imposto de Renda.

Perguntas frequentes

Todo fundo imobiliário é isento de Imposto de Renda?
Não, a isenção depende do cumprimento de requisitos específicos, como negociação em bolsa, número mínimo de cotistas e limite de concentração por cotista.

A isenção dos FIIs ainda vale em 2026?
Sim, a tentativa de alterar essa regra foi rejeitada pelo Congresso em outubro de 2025, e a isenção sobre os rendimentos mensais permanece em vigor.

Vender cotas de FII com lucro também é isento?
Não, o ganho de capital na venda de cotas é tributado à alíquota de 20%, sem faixa de isenção por valor de venda, diferente da regra aplicável a ações.

O que acontece se eu tiver mais de 10% das cotas de um fundo?
Nesse caso, os rendimentos distribuídos a você podem perder a isenção, mesmo que o fundo, de modo geral, atenda aos demais requisitos.

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Cada carteira de investimentos tem uma composição própria, e a apuração correta dos rendimentos isentos e tributáveis exige uma análise individualizada. Entenda seu caso conversando com um advogado.

Por Henrique Rosa Custódio — OAB/SP 538.945. Advogado atuante em Direito Imobiliário e Tributário. Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individualizada de um caso concreto. Publicado em agosto de 2026.